Kaufpreis, Erbschaft, Schenkung, Rechte & Belastungen
Spezialthemen
Die Bewertung von Immobilien umfasst häufig komplexe Fragestellungen, die eine individuelle und fachlich fundierte Betrachtung erfordern. Dies gilt insbesondere bei Kaufpreisaufteilungen, Erbschaften und Schenkungen, Schiedsgutachten sowie bei der Bewertung von Rechten und Belastungen. Eine sachgerechte Wertermittlung berücksichtigt dabei die jeweiligen rechtlichen, steuerlichen und objektspezifischen Besonderheiten.
Kaufpreisaufteilung
Ermittlung marktgerechter Gebäudewertanteile
Mithilfe eines Sachverständigengutachtens von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kann eine marktgerechte Kaufpreisaufteilung nachgewiesen werden. Bei der Bewertung werden Parameter wie die Lage, Größe und Bebaubarkeit des Grundstücks sowie die Gebäudeart, der Modernisierungsgrad und die Qualität der Ausstattung individuell gewürdigt. Das Thema Kaufpreisaufteilung ist besonders in Ballungsgebieten wie München und Umgebung von besonderer Brisanz. In Zusammenarbeit mit dem Gutachterausschuss München und Sachverständigenkollegen habe ich eine Vorgehensweise speziell für Eigentumswohnungen entwickelt.
Auf Basis umfangreicher Erfahrungen kann ich Sie im Rahmen einer Vorabprüfung beraten, ob eine Begutachtung sinnvoll ist. Dies erfolgt unter Einbeziehung Ihres Steuerberaters. Eine neutrale Beurteilung steht dabei für mich im Fokus. Informieren Sie sich gerne unter „Publikationen“ über meine Veröffentlichungen zum Thema Kaufpreisaufteilung und Ermittlung von marktgerechten Gebäudewertanteilen.
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oder kontaktieren Sie mich telefonisch unter
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Erbschaft und Schenkung
Wird Ihnen durch einen Erbfall oder im Rahmen einer Schenkung (z.B. vorweggenommene Erbfolge) eine Immobilie übertragen, so sind Sie jenseits der Freibeträge zur Entrichtung von Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer verpflichtet. Der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls oder der Schenkung dient als Bemessungsgrundlage für die zu zahlende Steuer.
Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
Liegt bereits eine Bewertung durch das Finanzamt vor, so kann im Rahmen einer Öffnungsklausel nach § 198 BewG (Bewertungsgesetz) ein niedrigerer gemeiner Wert durch ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachgewiesen werden. Auch kann es sinnvoll sein, bereits mit der Steuererklärung ein Sachverständigengutachten einzureichen.
Je nach Art des Objektes kommen dabei die einschlägigen Wertermittlungsverfahren zur Anwendung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragwertverfahren, das Sachwertverfahren.
In einem Sachverständigengutachten werden alle wertbeeinflussenden Umstände berücksichtigt wie zum Beispiel Baumängel, Bauschäden, Instandhaltungsrückstau, Grunddienstbarkeiten, personenbezogene Nutzungsrechte wie z.B. Nießbrauch etc.
Mit der richtigen Planung Steuern sparen
Im Rahmen einer Vorabprüfung berate ich Sie gerne, ob eine Begutachtung sinnvoll ist. Dabei ist es unabdingbar, ihren Steuerberater mit einzubeziehen.
Übrigens: Nach § 198 Abs. 2 BewG kann „als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (…) regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“
Weitere Informationen erhalten Sie in einem ausführlichen Beratungsgespräch.
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Schiedsgutachten
Stehen zwei Vertragsparteien vor dem Problem, eine Meinungsverschiedenheit nicht unter sich lösen zu können, besteht die Möglichkeit, die Streitfrage durch ein Schiedsgutachten zu klären. Streitigkeiten entstehen dann, wenn die Rahmenbedingungen der Rechte und Pflichten der Vertragspartner unklar sind oder sie durch veränderte Umstände im Vertrag angepasst werden müssen.
Das herausragende Merkmal ist, dass das Ergebnis des Sachverständigen für beide Parteien verbindlich ist. Ein Schiedsgutachten kann nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen von einem Gericht aufgehoben werden. In Rechtsprechung und Literatur finden die Vorschriften der §§ 317-319 BGB Anwendung.
Vermeiden Sie teure Gerichtsverfahren
Durch ein Schiedsgutachten lassen sich langwierige Gerichtsverfahren, die oftmals mit hohen Kosten verbunden sind, vermeiden. Als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige der IHK für München und Oberbayern übernehme ich die zuverlässige und unparteiische Erstellung eines Schiedsgutachtens.
Meinungsverschiedenheiten lassen sich durch ein Schiedsgutachten unkompliziert aus der Welt schaffen.
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Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
Altenteile (Wart und Pflege)
Die Bewertung von grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen gestaltet sich zuweilen schwierig, da viele der einzubeziehenden Parameter nicht genau festgelegt sind. So besteht häufig kein vergleichbares Objekt, an dem sich der Sachverständige orientieren kann. Dies betrifft im Besonderen die Bewertung personenbezogener Rechte wie zum Beispiel Leibgedinge bzw. Altenteile, die häufig bei Übergaben von Grundstücken bewilligt werden.
In diesem Zusammenhang stellt die Bewertung von Wart und Pflege eine besondere Herausforderung für den Sachverständigen dar. Umfang und Dauer der Leistungspflicht sind nicht einschätzbar oder messbar. So kann man z.B. schwerlich festlegen, ab wann, wie lange und in welchem Umfang eine Leistungspflicht besteht. Abgesehen von den unvorhersehbaren Parametern, kommt es für den Sachverständigen erschwerend hinzu, dass ihm bestimmte Kenntnisse fehlen wie zum Beispiel medizinisches Fachwissen. Eine sichere Prognose über die zu erbringenden Pflegemaßnahmen stellt sich also im Vorhinein als problematisch dar und eine zuverlässige Einschätzung ist beim Thema Wart und Pflege nur eingeschränkt möglich.
Im Rahmen des Arbeitskreises Wart und Pflege des LVS Bayern (Landesverband Bayern
öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständigen e.V.) habe ich in Zusammenarbeit mit anderen Experten auf diesem Gebiet ein Berechnungstool mitentwickelt, dass eine nachvollziehbare Aufwandsermittlung für Wart und Pflege möglich macht und zwischenseitlich bundesweite Anwendung findet.
Dienstbarkeiten
Grunddienstbarkeiten wie zum Beispiel Wegerechte, Geh- und Fahrtrechte sowie beschränkt persönliche Dienstbarkeiten wie beispielsweise Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen können den Wert einer Immobilie stark beeinflussen. Da sich auch in diesem Bereich kaum oder keine Vergleichswerte heranziehen lassen, ist die Ermittlung von Wertminderungen oftmals sehr komplex. Dabei gilt es Auswirkungen von Einschränkungen für die bauliche oder sonstige Nutzung des Grundstücks zu würdigen.
Sachgerechte Wertermittlung bei grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen
Für eine marktgerechte und praxisorientierte Wertermittlung im Zusammenhang mit Rechten und Belastungen bedarf es neuer Methoden und Herangehensweisen.
Lesen Sie dazu weitere wissenswerte Informationen zu meinen Veröffentlichungen und Vorträgen unter dem Menüpunkt „Publikationen“.
Haben Sie eine Frage zu diesem Thema oder explizit zu ihrem Übergabevertrag oder einer anderen Bewilligungsurkunde, kontaktieren Sie mich gern per Mail unter:
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